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不動産投資で失敗しないために知っておくべきリスク

世の中にはさまざまな種類の投資がありますが、その中で不動産投資は長い期間と多額の費用をかけて行う投資です。

適切にリスク管理をしていけば安定的な利益を稼ぎ出してくれる資産になりますが、一歩間違うと利益を生むどころか損失をもたらす負債となってしまいます。

失敗しないためには、あらゆる観点からリスクを把握し、対策を怠らないことが重要です。

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不動産投資のリスク

空室リスク

不動産投資では、まず不動産を購入し、それを貸し出すことにより賃貸収入を得ます。当然、借り手がいなければ利益を生み出すことはできません。

空室が増えてくると冷静な判断ができなくなり、多額の費用をかけて効果の乏しい広告を打ってしまうこともあります。

また、マンションの1室を所有して投資を行う場合、入居者が入らない間は家賃収入はゼロとなります。ローンを組んでいる場合はその間も返済を続けなければならないため、収支は大きくマイナスとなってしまいます。

家賃滞納のリスク

空室と同様に大きなリスクになるのが、家賃滞納者の存在です。

家賃が滞納になれば、空室になった場合と同様に収入が入ってこなくなります。

さらに、空室の場合以上に問題なのが、滞納者が物件に住んでいる以上、新しい入居者を入れることができないという点です。入居者には一定の権利があるため、滞納したからと言ってすぐに退去を命じることは難しく、家賃回収の手間やコストがかかり、滞納者との関係性の観点でも難しい問題となります。

<滞納対策のポイント>

  • 契約段階で保証人か保証会社をたてる
  • 滞納状態を長引かせない
  • 遅延損害金を取ることで滞納者を牽制する

税金

不動産投資では税金の占める重要性が高くなります。

不動産を購入する際には「不動産取得税」などの初期費用がかかりますし、所有している間は「固定資産税」などの物件の所有に直接的にかかる税金のほか、得られた利益に対して「所得税」等がかかります。

月々の家賃収入や物件を売却した時の売却益への課税は、それらの利益を獲得した翌年以降になって納付しなければならないことから、利益が出たからと言ってすぐ使ってしまうと税金の納付で苦しめられることになるため注意が必要です。

<不動産投資でかかる主な税金>

  • 不動産取得税
  • 登録免許税
  • 印紙税
  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 所得税
  • 住民税

ローンに伴うリスク

不動産投資では初期投資として多額の費用がかかります。そのため、ローンを組んで調達することが多くあります。

借入をする場合、残高に応じて利息を支払わなければなりませんので、その利率の分だけ運用利回りが低下してしまいます。

また、ローンを組む際、変動金利にするか固定金利にするかという問題があります。

最近の日本は低金利ですので、一般的には変動金利のほうが有利に借入を行うことができますが、将来金利が上昇したときに負担が大きくなるリスクがあります。

<変動金利・固定金利のメリット・デメリット>

  • 変動金利 …将来の返済額は確定できず、金利水準によっては有利にも不利にもなる
  • 固定金利 …将来の返済額を確定できるが、一般的に金利が高くなる

資金が拘束される

不動産投資は一般的に売買によって利益を得るのではなく、物件を長期間所有することで家賃収入を得る投資法です。

物件の取得に多額の資金を必要とするうえ、仮に何らかの理由でお金が必要になったとしてもすぐに物件を売却し現金化することは困難です。

長期的な視点に立って資金繰りを計画しておく必要があり、これを見誤ると資金ショートを起こしたり、意図しないような低価格で物件を売却せざるを得ないリスクも考えられます。

自然災害

日本は自然災害の多い国です。

地震や洪水、大雨による浸水などにより物件が物理的にダメージを受けるリスクがあります。

耐震性の強い物件など災害に対応できる物件を選ぶことも重要ですが、これらの自然災害に対してはどんなに準備をしていても完全に防ぐことは不可能と言わざるを得ません。

万が一このような災害にあってしまった場合、被害額が甚大になることもありますが、最悪の事態だけは防げるよう想定をしておくことは重要です。

不動産投資で失敗しないために

不動産投資は、株式投資やFXと異なり、多額の資金を必要とし、長期的な視点で計画を立てる必要のある投資法です。

投資を始める前にあらゆるリスクを想定することと、十分に勉強して対策を練ることが重要です。

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